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L'investissement LMP ou LMNP : comment choisir ?

L’investissement immobilier locatif répond parfois à des objectifs liés à la préparation de la retraite ou d'un investissement : il est conseillé de choisir la location meublée sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP).

 

Ces deux dispositifs permettent de s’assurer des revenus complémentaires à la retraite tout en ayant la possibilité de défiscaliser.

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés comme des chambres, un appartement, et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.

 

Quelles sont les conditions du LMNP ?

 

Les conditions pour investir en LMNP en 2017 c’est acheter un logement meublé pour devenir loueur en meublé non professionnel. Il ne faut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel. Pour finir, investir en LMNP, c’est ne pas recevoir plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP ou 50% de son revenu global.

 

LMNP : comment sont imposés les revenus ?

 

Les revenus issus de la location meublée non professionnel (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition dans le cas de revenus inférieurs à 32 000€. Vous avez donc le choix entre le régime Micro-Bic. Ce régime n’est possible que dans le cas où les revenus du LMNP sont < 32 000€. Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%.

 

Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%. Lors de l'investissement en LMNP vous pouvez choisir le Régime BIC réel. Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP > 32 000€. Il est nécessaire dans ce cas de tenir une comptabilité complète. En revanche il est possible de déduire certaines charges. On parle donc des intérêts d’emprunts, des frais de notaire, de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, des assurances, des travaux de réparation, de l’amortissement du bien et pour finir de l’amortissement des travaux.L'investissement LMNP comporte donc certaines conséquences. Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est à ajouter au revenu global. Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans. Attention cependant, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.

 

Les avantages de la défiscalisation LMNP

 

Les prix d’acquisition d’un LMNP sont assez faibles. On peut trouver des LMNP à partir de 60 000€ et parfois moins dans le cadre de LMNP anciens. Il n’y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire. Vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé, on parle de bail commercial. Vous pouvez récupérer la TVA en investissant en LMNP neuf (19.6%) dans certaines conditions. Investir en LMNP, c’est une imposition avantageuse sur les revenus locatifs.

Autres possibilités dans le cadre de votre investissement LMP / LMNP

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Location meublée professionnelle (LMP)

Le régime des plus-values de cession

 

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci sont exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de location au cours des deux années civiles précédentes sont inférieures à 90 000 € hors taxes (voir notre fiche Exonération des plus-values des petites entreprises).

 

Traitement du déficit

 

Le déficit d'exploitation éventuel est imputable sur le revenu global. Ce déficit est créé, notamment, par :

- les frais d'acquisition des biens loués (honoraires, droit d'enregistrement, commissions etc.) ;

- les intérêts d'emprunts liés à ces acquisitions ;

- l'amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l'entretien, les réparations, les frais d'assurance etc) ;

- les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d'assurance ;

- l'impôt foncier, la contribution économique territoriale ;

- les dépenses d'entretien et de réparation ;

- les charges de copropriété.

 

Pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l'un des deux régimes réels d'imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.

 

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

 

Pour que les locaux d'habitation loués meublés (ou destinés à l'être) n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF au titre des biens professionnels, le LMP doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

- être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;

- réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;

- retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En l'occurrence, pour l'appréciation du seuil de 50 %, les revenus fonciers, mobiliers et ceux taxables à un taux proportionnel ne sont pas pris en compte

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