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L'expulsion de locataire

Expulser un locataire, c'est l'obliger à quitter son logement. Cela n'est possible qu'au terme d'une procédure dont il est important de connaître les différentes phases.

 

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit s'adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si le locataire bénéficie d'une allocation logement, le bailleur a obligation de prévenir la Caf ou la MSA.

 

La résiliation du bail (étape préalable à l'expulsion) peut ensuite être prononcée par le juge, de façon "automatique" (si le bail contient une clause résolutoire) ou après examen de la situation (on parle alors de résiliation judiciaire).

La résiliation du bail avant l'expulsion

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Faire appel à la caution ou à l'assurance

 

Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

 

- à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une,

- ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale,

- ou à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer .

 

Résiliation du bail

 

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

 

L'expulsion

 

Intervention d'un huissier

 

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire (et à la personne qui s'est portée caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier.

 

À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :

 

- si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement

- si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en référé. Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

 

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

 

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

2 à 3%

le taux moyen estimé des loyers impayés en France

40 %

des litiges se règlent aujourd'hui par voie amiable

160 000

décisions d’expulsion sont prises chaque année

Les loyers impayés et expulsions en chiffres

2 600 €

dette moyenne des locataires dans les grandes villes

2 ans

le temps que peut durer pour qu'une procédure d'expulsion aboutisse

Jusque 6 000 €

Le coût d'une expulsion locative