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Saisir le tribunal d'instance, résiliation du bail

Le tribunal d’instance a une compétence exclusive en matière de location. D'une manière générale, tout litige qui porte sur un litige lié à une location immobilière relève de la compétence du tribunal d'instance dont dépend le logement loué. C’est donc vers lui que doit se tourner un propriétaire s’il a des problèmes de loyers impayés.

 

Cette règle s'applique à tous les litiges, quelle que soit leur nature, par exemple: loyer, charges, assurance habitation, contrat de bail, impayés, expulsion.

 

À savoir : le recours à un avocat n'est jamais obligatoire.

 

> Pour un litige concernant une somme supérieure à 4 000 €, une assignation délivrée par huissier de justice est nécessaire.

> Si le litige porte sur une somme inférieure ou égale à 4 000 €, le tribunal peut être saisi par simple déclaration au greffe (cependant une assignation délivrée par huissier de justice est tout aussi recommandée).

Gérer les loyers impayés

L'assignation est la procédure ordinaire de saisine du tribunal d'instance. Il s'agit d'un acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur (le bailleur) prévient son adversaire (le locataire) qu'une procédure judiciaire est ouverte contre lui.

 

L'assignation doit contenir notamment :

 

- la désignation du tribunal saisi,

- la demande,

- l'exposé des raisons qui la justifient,

- la liste des pièces sur lesquelles elle est fondée.

 

Cette assignation a pour but de faire condamner votre locataire à payer les sommes qu’il vous doit et de faire prononcer son expulsion.

 

Il convient de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise clairement que la clause du contrat de bail qui prévoit que celui-ci est résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers n’est applicable que si un délai de deux mois s’est écoulé après la signification au locataire par huissier d’un commandement de payer les loyers et si ce commandement est resté infructueux.

 

Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 24 " I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

 

> Vous pouvez donc engager l’action judiciaire après l’expiration de ce délai de deux mois.

 

L'assignation est établie et délivrée par un huissier de justice. L'huissier est chargé de remettre au locataire une assignation à comparaître devant le tribunal d'instance. Cette audience aura lieu 2 mois après la remise de l'assignation ou 3 mois si le locataire est bénéficiaire d'une allocation logement ou sociale (ALF ou ALS).

 

Le préfet est également informé par l'huissier de la procédure. Le préfet pourra mettre en œuvre toutes les procédures d'aides au logement afin de sortir le locataire de la difficulté.

 

Avant même l'audience auprès du juge, le propriétaire peut, par l'intermédiaire de l'huissier, faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses biens mobiliers.

 

L'audience devant le Tribunal d'instance

 

L'affaire sera en principe jugée le jour indiqué sur l'assignation. Toutefois, si le locataire demande le renvoi pour être assisté d'un avocat, le Tribunal fera en général droit à sa demande.

 

Le Juge, s’il fait droit à la demande du bailleur, pourra prononcer une condamnation au paiement des arriérés de loyer et à une indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif du locataire et ainsi prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

 

Bien que le commandement accordait déjà un délai de 2 mois au locataire pour s'acquitter de sa dette, ce dernier pourra encore solliciter des délais de paiement à l'audience. Le juge garde un pouvoir d'appréciation et peut accorder jusqu'à 24 mois de délais si le locataire présente des chances sérieuses d'apurer sa dette : si le locataire respecte l'échelonnement de la dette accordé, le bail reprendra, à l'issue, toute sa validité. Ainsi, en cas de nouvel incident, le bailleur devra reprendre toute la procédure depuis le début.

Si, au contraire, le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés, le bail sera résilié sans qu'il soit nécessaire de revenir devant le Tribunal.

 

Devant un locataire manifestement de mauvaise foi, le Tribunal peut également prononcer la résiliation du bail et n'accorder que quelques mois pour quitter les lieux.

 

A noter : lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur devra également faire signifier une sommation de payer au locataire, cette fois-ci, comme la résiliation du bail n’est pas automatique et laissée à l’appréciation du Tribunal, il n’y a pas besoin d’attendre deux mois et le bailleur peut assigner le locataire plus tôt.

Étape 5 :

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