Investissement locatif : peut-on emprunter sans apport ?

Que ce soit pour y vivre ou pour y investir, l’achat d’un bien immobilier nécessite souvent un prêt. Il faut alors pouvoir présenter à la banque un apport personnel suffisant pour couvrir les frais de notaire et de garantie, ce qui équivaut généralement à 10 % du prix du bien pour un achat dans l’ancien. Si cet apport personnel est une condition sine qua non pour la plupart des projets immobiliers, il peut cependant être facultatif lors d’un investissement locatif. Sous certaines conditions.

Pourquoi les banques exigent-elles un apport personnel ?

Les banques exigent quasi systématiquement que les emprunteurs fournissent un apport personnel lors d’un prêt immobilier, et ce pour diverses raisons.

Premièrement, cela permet de les rassurer sur votre capacité à épargner et plus largement sur votre stabilité financière. Ensuite, cela permet de couvrir les frais d’acquisition que sont les frais de notaire et de garantie, que la banque ne pourrait pas récupérer en cas de défaut de paiement et de saisie du bien.

Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?

Certains profils peuvent obtenir un prêt immobilier sans apport pour financer leur investissement locatif. Il faut cependant disposer d’un bon dossier, afin de mettre en valeur son profil emprunteur.

Quels sont les profils qui peuvent emprunter sans apport ?

Au-delà des conditions d’octroi habituelles d’emprunt immobilier, les banques sont plus susceptibles d’accorder un prêt sans apport aux emprunteurs qui possèdent déjà leur résidence principale. De même, elles peuvent comprendre que vous ne souhaitiez pas mobiliser votre épargne dans votre projet immobilier, par exemple si cet argent est investi ailleurs (assurance vie, actions et obligations…). Certaines banques considèrent également que le prêt en question pourra être couvert par les loyers du bien loué, à condition que leur montant soit évalué dans le cadre d’un projet réfléchi (étude du marché immobilier, locataire déjà en place, ancien bail...).

Dans tous les cas, il faut pouvoir remplir les autres conditions d’octroi de prêt, à savoir, un taux d’endettement inférieur à 35 % et des revenus stables, pour espérer obtenir un prêt immobilier sans apport.

Comment rassurer les banques sur son projet ?

Pour espérer obtenir un prêt immobilier sans apport, vous allez devoir prouver que votre projet est mûrement réfléchi. Tout d’abord, votre projet doit être réalisable, en cohérence avec votre capacité d’emprunt. Vous devez prendre en compte les caractéristiques du logement lui-même, son emplacement, son état…

Vous devez en effet pouvoir montrer que vous avez non seulement mesuré la rentabilité de votre investissement, mais aussi les risques qu’il comporte. Acheter un studio meublé pour de la location saisonnière vous apportera par exemple une rentabilité élevée, mais avec un risque de vacances et de dégradations plus important.

Tout cela se joue au moment de la recherche du bien ! L’essentiel est de viser un bien situé dans un quartier attractif, idéalement dans une grande ville où la demande locative est forte. Ensuite, il faut trouver un bien adapté au type de locataire que l’on souhaite attirer. Si vous souhaitez faire de la location saisonnière ou étudiante (voire combiner les deux), vous devrez plutôt acheter un studio ou un T1. Par contre, si vous souhaitez louer votre bien à des familles installées pour longtemps, il vaut mieux privilégier un T3 ou un T4. 

Il vaut mieux également investir dans un bien ne nécessitant pas de travaux, qui sera louable immédiatement, afin de rassurer les banques. Qui dit travaux dit forcément frais supplémentaires, mais aussi absence de locataires ! La situation idéale reste d’ailleurs celle où vous achetez un bien avec un locataire déjà en place, sans aucun risque de vacance.

Enfin, prenez le temps de vous renseigner sur les différents dispositifs fiscaux adressés aux investisseurs, comme la loi Pinel ou Denormandie, qui permettent de réaliser un investissement locatif tout en réduisant ses impôts.

Toutes ces réflexions vous aideront à prouver aux banques que vous avez longuement réfléchi à votre projet, et que celui-ci est réalisable !

Les dispositifs pour obtenir un prêt sans apport

Les dispositifs de défiscalisation évoqués plus haut peuvent constituer un argument pour vous aider à obtenir un prêt sans apport.

Ils vous permettent en effet de réduire vos impôts de manière considérable, en défiscalisant jusqu’à 64 000 € sur 12 ans !

En plus, dans le cadre d’un investissement Pinel, vous pourrez bénéficier de frais d’acquisition réduit, ce qui rendra votre apport personnel encore moins nécessaire. On considère en effet que l’apport personnel pour un achat dans le neuf ne doit être que de 5 % au lieu de 10 % dans l’ancien !

Comment optimiser son dossier de prêt pour emprunter sans apport ?

Quel que soit le projet, le montage d’un dossier de prêt est une opération délicate, qui peut avoir un impact important sur votre prêt immobilier. Aussi, il est fortement conseillé d’être accompagné par un professionnel du secteur pour monter et présenter votre dossier de prêt pour un emprunt sans apport !

Vous pouvez alors faire appel  à un courtier immobilier en ligne pour vous aider à monter votre dossier de prêt, mais aussi, négocier pour vous les conditions et le taux de votre prêt immobilier sans apport.